Оценка доли в квартире

Общая долевая собственность подразумевает владение и распоряжение своей долей каждым из участников долевой собственности. В процессе владения и распоряжения объектом недвижимости часто возникает необходимость в профессиональной оценке рыночной стоимости доли в квартире.

Величина скидки при определении рыночной стоимости доли зависит от размера доли и, как правило, варьируется от 5 до 85 %. Размер дисконта определяется с учетом ликвидности доли, возможностей её самостоятельного использования и существующих рисков для потенциального покупателя.

Как рассчитывается рыночная стоимость доли

В тех случаях, когда доля в квартире подлежит продаже на открытом рынке, производится расчет рыночной стоимости доли с учетом скидки на размер доли. Это связано с тем, что покупая долю в квартире, покупатель фактически приобретает коммунальное жилье со всеми вытекающими неудобствами и рисками: невозможностью единолочного пользования всей квартирой, конфликтами с другими собственниками, сложностями последующей продажи и т. д. Именно поэтому доли в квартирах стоят значительно дешевле, чем квартиры целиком, если пересчитывать стоимость на один квадратный метр площади.

Противоположная ситуация возникает, когда один участник долевой собственности планирует выкупить долю в квартире у другого участника. В такой ситуации, при обоюдном согласии сторон, рассчитывается «справедливая стоимость» доли: рыночная стоимость квартиры определяется целиком и затем делится пропорционально имеющимся долям. Например, справедливая стоимость 1/2 доли в квартире будет равна половине рыночной стоимости всей квартиры. Такой подход позволяет поставить всех участников долевой собственности в равные условия.

При этом важно понимать, что понятия «справедливая стоимость» в законодательстве РФ не существует. Оценщик формально определяет рыночную стоимость квартиры целиком, а затем участники долевой собственности самостоятельно делят эту стоимость пропорционально принадлежащим им долям. Если один из собственников не согласен с таким порядком расчета, может потребоваться определение именно рыночной стоимости доли, что довольно часто встречается на практике при рассмотрении споров в судах.

Довольно часто требуется оценить долю несовершеннолетнего ребенка, зарегистрированного или являющегося собственником в квартире. В соответствии с действующим законодательством РФ, стоимость доли несовершеннолетнего не может быть уменьшена в процессе обмена или совершения иных сделок. За соблюдением этой нормы следят органы опеки и попечительства, опираясь на результаты независимой оценки.

Когда необходима оценка доли в квартире

• Вступление в наследство
• Ипотечное кредитование и рефинансирование
• Страхование объекта недвижимости
• Совершение сделок купли-продажи доли
• Сделки с участием органов опеки и попечительства
• Раздел имущества при бракоразводных и иных спорах